LOCAZIONE

indice della pagina:

1. La registrazione

2. Termine per il Pagamento

3. Soggetti obbligati alla registrazione

4. Come calcolare L'imposta di Registro

5. Disdetta anticipata

6. Agevolazioni

7. Sanzioni tardivo pagamento

8. Modalità di versamento

9. Dove si registra il contratto

10. Il contratto di comodato

11. Le novità della finanziaria (il valore da dichiarare, il canone minimo e la sanzione di nullità dei contratti non registrati)

12. la tassazione dei canoni non riscossi per morosità

1. LA REGISTRAZIONE

I contratti di locazione vanno registrati CON RELATIVO PAGAMENTO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO entro 30 gg dalla data di stipula presso l'Agenzia delle Entrate competente per territorio o presso un intermediario telematico (commercialista). Il vantaggio della registrazione presso l'intermediario e' quello di ottenere entro 24 ore il numero di registrazione. 

SONO SOGGETTI A REGISTRAZIONE TUTTI I CONTRATTI RELATIVI AI BENI IMMOBILI DI DURATA SUPERIORE A 30 GIORNI COME PREVISTO DALLA L. 449/97, art. 21 co.18

2. TERMINE PER IL PAGAMENTO

Il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti. 

Il pagamento dell'annualità successiva va effettuato entro il ventesimo giorno dalla data di scadenza annuale. 

3. SOGGETTI OBBLIGATI ALLA REGISTRAZIONE

Il pagamento spetta al locatore ed al conduttore in parti uguali, quindi al 50%, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera imposta.

4. COME CALCOLARE L'IMPOSTA DI REGISTRO

SULL'IMPORTO DELLA LOCAZIONE ANNUALE, SI DEVE PAGARE L'IMPOSTA DI REGISTRO OGNI ANNO ENTRO 30 gg DALLA DATA DI STIPULA NELLA MISURA DEL 2%, L'IMPORTO MINIMO DA PAGARE AMMONTA A' € 67,00. SULLA CAUZIONE SI PAGA LO 0,50% NON SI PAGA SE INFERIORE A LIRE 10.000 - PARI A EURO 5,16

SUI CANONI CANONI SOGGETTI AD IVA, VA PAGATA L'IMPOSTA FISSA DI DI €51,65 ELEVATA A 67,00 DALLA LEGGE FINANZIARIA 2005, CON DECORRENZA 01/01/2005

N.B. L'IMPORTO MINIMO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO  DI €51,65 E' STATO ELEVATO A 67,00 DALLA LEGGE FINANZIARIA 2005 CON DECORRENZA 01/01/2005

L'IMPOSTA DI REGISTRO VA PAGATA SU MODELLO F23 , SI PUO' SCARICARE DA QUESTO SITO NELLA SEZIONE F23-F24, E SI UTILIZZANO I SEGUENTI CODICI:

115T PRIMA ANNUALITA' (LA PRIMA VOLTA)

112T ANNUALITA' SUCESSIVE

107T SE SI VUOLE PAGARE TUTTE LE ANNUALITA' IN UNICA SOLUZIONE

964T DIRITTI 

CAUSALE RP

CODICE UFFICIO DEL REGISTRO : AD ESEMPIO NAPOLI D23  - CASERTA RE5 (N.B. ORA BISOGNA INSERIRE IL CODICE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE COMPETENTE)

5. DISDETTA ANTICIPATA

NEL CASO IN CUI IL CONTRATTO SI SCIOLGA ANTICIPATAMENTE BISOGNA PAGARE 67,00 EURO   ALL'UFFICIO DEL REGISTRO CON CODICE TRIBUTO 113T CAUSALE RP, E FARE UNA COMUNICAZIONE ALL'UFFICIO:

AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE INVECE, IL CANONE NON RISCOSSO PUO' NON ESSERE DICHIARATO SOLO SE LO SFRATTO E' CONVALIDATO DALL'AUTORITA' GIUDIZIARIA, PRIMA DELLA PRESENTAZIONE DELLA DICHIARAZIONE IN CASO CONTRARIO BISOGNA DICHIARARE I CANONI, E IN SEGUITO O CHIEDERE IL RIMBORSO OPPURE USUFRUIRE DI UN CREDITO D'IMPOSTA PARI AI CANONI NON RISCOSSI, DA UTILIZZARE NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI SUCCESSIVA CIRCOLARE MIN. 150 DEL 7/7/99

6. AGEVOLAZIONI

Per i contratti di locazione (e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale la stessa legge prevede la facoltà di corrispondere al momento della registrazione l'imposta di registro commisurata all'intera durata del contratto, oppure di versarla anno per anno. Chi sceglie la prima ipotesi ha diritto ad una detrazione dell'imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
Es:

Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l'importo relativo all'intera durata del contratto, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quelle in corso.

7. SANZIONI TARDIVO PAGAMENTO

Nuove sanzioni in vigore dal 01/04/1998 (art.1 D. Lgs. 473/1997). 
Dal 1/4/1998, in caso di ritardato pagamento dell'imposta di registro sui contratti di locazione, si applicano le seguenti soprattasse:

·         versamento effettuato tra il 21° ed il 50° giorno: soprattassa del 15%; 

·         versamento effettuato tra il 51° ed il 1° anno: soprattassa del 20%; 

·         versamento effettuato oltre il 1° anno: soprattassa del 30%. 

·         sono inoltre dovuti gli interessi del 2,5% annuo sull'imposta dovuta
 

PER EVITARE L'APPLICAZIONE DELLE SANZIONI E' CONSIGLIABILE RICORRERE AL RAVVEDIMENTO OPEROSO.

8. MODALITA' DI VERSAMENTO

Dato che dal  1° gennaio 1998 sono stati soppressi i servizi di cassa degli uffici I.V.A. e Registro e quindi tutti i versamenti che prima venivano effettuati presso quegli uffici devono essere eseguiti presso gli sportelli delle banche e dei concessionari della riscossione (ex esattorie) e presso gli uffici postali.

I versamenti devono essere effettuati compilando l'apposito mod. F23 disponibile presso tutti gli istituti bancari utilizzando i seguenti codici tributo e causali: 

Codici tributo 
115T Imposta di registro/locazioni 2% prima annualità 
112T Imposta di registro/locazioni 2% annualità successive 
671T Soprattassa 
731T Interessi 

Causali 
RP Prima annualità 
RC Annualità successive

L'ufficio al quale va inviato il pagamento e' quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione.

9. DOVE SI REGISTRA IL CONTRATTO

La registrazione degli atti va fatta  all'Agenzia delle Entrate competente per territorio del luogo dove e' stato sottoscritto il contratto, oppure presso gli intermediari abilitati (commercialisti). Oltre all'atto occorre presentare l'attestazione di pagamento (mod. F23), la richiesta di registrazione nonché un modello con la distinta degli atti presentati con la relativa liquidazione e indicazione del versamento.

Per le successive registrazioni l'ufficio al quale va inviato il pagamento e' quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione.

10. CONTRATTI DI COMODATO

I contratti di comodato di beni immobili scritti (redatti come atto pubblico, con scrittura privata o non autenticata) sono soggetti all'imposta di registro nella misura fissa di lire 250.000 (pari a 129,12 euro) elevata a €. 168,00.

I contratti di comodato in forma verbale (sia di beni immobili che mobili) non sono soggetti all'imposta di registro

11. LE NOVITA' DELLA FINANZIARIA 2005

Un reddito minimo da dichiarare per le locazioni per evitare accertamenti

Con la finanziaria 2005 il Fisco ha stabilito, che se si vogliono evitare accertamenti bisogna dichiarare un canone il cui importo sia il maggiore fra il 10% del valore catastale o quello effettivamente pattuito nel contratto, ridotto con la deduzione forfetaria del 15 per cento. In sostanza, chi pattuisce un canone maggiore del 10% del valore catastale deve, naturalmente, dichiararlo e non subirà accertamenti. Le nuove norme, comunque, riguardano qualunque tipo di contratto di locazione, con la sola esclusione di quelli a canone concordato ex Legge 431/98. Tali disposizioni non riguardano ne’ Iva ne’ Ici.

Il valore dell’immobile si calcola con la  rendita catastale, aggiornata del 5% e moltiplicata per 120.

Ad esempio:

Rendita 1000€ valore immobile 126.000€ (1000+5%= 1050 * 120=126000) il canone da dichiarare e’ di 12.601 (10% di 126000, maggiorato di 1 euro), ma non e’ proprio così in quando le disposizioni stabiliscono che il canone da dichiarare deve essere al netto del 15% della deduzione per spese di manutenzione quindi bisognerà dichiarare 14.824,70  che diminuito del 15% fa 12.601,00

 La sanzione di nullità dei contratti non registrati, prevista dalla Finanziaria 2005.

 Un’altra novità, a mio avviso di dubbia legittimità costituzionale con riferimento all’art.41 della costituzione, e’ la sanzione di nullità dei contratti non registrati. La finanziaria 2005, stabilisce che tutti i contratti di durata superiore a 30 giorni vanno registrati, la mancata registrazione comporta la nullità del contratto.

Decorrenza temporale delle nuovi disposizioni

E’ fuori dubbio che tali disposizioni si applicano a tutti i contratti stipulati dal 1/1/2005, non essendo possibile accettare la retroattività di una legge dello stato.

12. La tassazione dei canoni non riscossi per morosità

I canoni non riscossi non vanno dichiarati, in presenza dell'accertamento del giudice, ma tale norma vale solo per le locazioni abitative, per le locazioni diverse, vanno dichiarati i canoni indipendentemente dalla percezione.

Le modifiche introdotte dall'articolo 8, comma 5 della legge 431/98 alla disciplina della determinazione del reddito dei fabbricati con riferimento alla possibilità di non dichiarare il reddito corrispondente ai canoni non percepiti, dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto (attuale articolo 26, comma 1, Tuir, ex-articolo 23, medesimo Tuir), hanno riguardato le locazioni di immobili a uso abitativo. Come precisato dalla circolare 150/E del 7 luglio 1999, per le locazioni relative a immobili a uso diverso da quello abitativo la facoltà di non dichiarare i canoni non percepiti non è ammessa. Il canone di affitto risultante dal contratto, pertanto, va in questo caso dichiarato anche se non risulta percepito